اضافه بنا ساختمان یکی از تخلفاتی است که در زمینه ساخت انواع ساختمان ها می تواند رخ دهد. حتما برای شما سوال پیش می آید که منظور از اضافه بنا ساختمان چیست؟ در صورتی که سازنده ساختمان تراکم تعیین شده توسط شهرداری برای ساختمان خود را رعایت نکند، مرتکب تخلف اضافه بنا ساختمان شده است.
البته اضافه بنا در ساختمان فقط به ساختن طبقات بیشتر از حد استاندارد و مشخص شده توسط شهرداری گفته نمی شود بلکه، طبق قانون، هر مالکی تنها حق دارد ۶۰ درصد از زمین خود را بسازد و ۴۰ درصد باقی مانده باید ساخته نشده باقی بماند. در صورتی که سازنده مساحتی بیش از ۶۰ درصد از زمین خود را به ساخت ساختمان اختصاص دهد، مرتکب تخلف اضافه بنا ساختمان شده است.
تخلف اضافه بنا در ساختمان باعث می شود که سازنده نتواند برای ساختمان خود پایان کار بگیرد؛ ساختمانی هم که پایان کار نداشته باشد به صورت قانونی قابل خرید و فروش نیست.
تراکم اضافه بنا ساختمان چیست؟
تراکم به تعداد طبقاتی اطلاق می شود که هر فردی می تواند در زمین خود بنا کند. این تراکم راجع به ویلا پیش ساخته نیز صدق می کند و شما نباید تصور کنید با پیش ساخته بودن ویلا این مشکلات حل می شود. این تراکم توسط شهرداری و فاکتورهای مختلفی مشخص می شود که برخی از آن ها عبارت هستند از:
- میزان جمعیت در محله و منطقه ای که ساختمان شما قرار است در آن جا بنا شود.
- موقعیت جغرافیایی محله و منطقه ای که قرار است ساختمان شما در آن جا ساخته شود.
- عرض کوچه و یا عرض خیابانی که زمین شما در آن جا واقع شده است. برای مثال، اگر زمین شما در یک کوچه ۶ متری قرار داشته باشد، تراکم کم تری نسبت به زمینی خواهد گرفت که در یک کوچه سی متری قرار دارد.
اضافه بنا ساختمان باعث چه مشکلاتی می شود؟
شاید برای شما این سوال پیش بیاید که اضافه بنا در ساختمان، چه مشکلاتی را به وجود می آورد که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به این موضوع این همه حساسیت دارد. مشکلاتی که اضافه بنا در ساختمان می تواند به دنبال داشته باشد عبارت است از:
- اولا چهره شهر را مخدوش می کند چرا که هر محله و هر خیابانی ظرفیت ساخت ساختمان هایی با تعداد طبقات مشخص را دارد. شما خیابانی را در نظر بگیرید که همه ساختمان های آن دو یا سه طبقه هستند و در کنار آن ها یک ساختمان 10 طبقه بدون هیچ اصولی ساخته می شود، بدیهی است که دیگر آن محله و خیابان هارمونی خوبی نخواهد داشت.
- اضافه بنا در ساختمان می تواند باعث شلوغی یک محله و خیابان شود، فرض کنید یک شهر توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری کنترل نمی شود، در این صورت امکان دارد که در یک محله با ظرفیت کم، ساختمان های چند طبقه ساخته شود و جمعیت زیادی در این محله ساکن شود، در این صورت زندگی و رفت و آمد در آنجا با مشکل مواجه می شود.
- اضافه بنا در ساختمان می تواند نور ساختمان های مجاور را با مشکل مواجه کند و اجازه ندهد که از تابش مستقیم نور آفتاب بهره ببرند.
- اضافه بنا در ساختمان می تواند امنیت ساکنین ساختمان های مجاور را با خطر مواجه کند، این مسئله وقتی قوت پیدا می کند که از مصالح بی کیفیت در ساخت ساختمان های دارای اضافه بنا نیز استفاده شود.
تاثیر نوع بنا در میزان جریمه تراکم اضافه بنا ساختمان
نوع بنا، بر میزان جریمه نقدی تخلف اضافه بنا در ساختمان و حتی در ساخت ویلا تاثیر دارد. میزان جریمه نقدی تعیین شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، برای بناهایی که کاربری آن ها مسکونی است، با بناهای تجاری و اداری متفاوت است؛ به بیان دیگر، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، فرمول مجزایی را برای محاسبه جریمه نقدی اضافه بنا در ساختمان های تجاری و اداری در نظر می گیرد.
البته نباید فراموش کنیم که روال صدور رای برای تخلف اضافه بنا در ساختمان های مسکونی با تخلف اضافه بنا در ساختمان های تجاری و اداری فرقی با هم ندارند. هر کاری که در ساخت ساختمان های مسکونی به عنوان تخلف اضافه بنا در نظر گرفته می شود، در ساختمان های تجاری و اداری نیز همان کار تخلف اضافه بنا محسوب می شود. تنها چیزی که بین این ساختمان ها متفاوت است فرمول محاسبه میزان جریمه نقدی است. دقت کنید که تغییر دکوراسیون داخلی ربطی به اضافه بنا ندارد.
کمیسیون ماده ۱۰۰ در چه صورتی دستور تخریب اضافه بنا ساختمان را می دهد؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در هر شهری، مسئول رسیدگی به تخلفات اضافه بنا می باشد. در این کمیسیون دو نوع جریمه را برای تخلف اضافه بنا ساختمان در نظر می‌گیرند:
- اولین جریمه همان پرداخت جریمه نقدی است که متناسب با میزان اضافه بنای موجود در ساختمان فرد، از او دریافت می شود.
- دومین جریمه که بسیار سنگین تر از جریمه قبلی است، تخریب کل بنا و یا تخریب قسمت اضافه بنا در ساختمان است.
در صورتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، حکم تخریب بنا و یا اضافه بنای ساختمان یک مالک را بدهد، شهرداری موظف است که حکم تخریب را بدون هیچ گونه مسامحه ای انجام دهد؛ وضعیت وقتی بدتر می شود که بدانید هزینه تخریب کل بنا و یا اضافه بنا در ساختمان را نیز شهرداری از مالک ساختمان دریافت می کند. البته باید به این نکته هم اشاره کنید که کم تر پیش می آید که این کمسیون حکم تخریب بدهد و معمولا با دریافت جریمه نقدی از مالک، مسئله را فیصله می دهد.
مگر اینکه مالک علاوه بر تخلف اضافه بنا، موارد بهداشتی و یا موارد فنی و شهرسازی را نیز در ساخت بنای خود مورد توجه قرار نداده باشد که در این صورت کمیسیون ماده ۱۰۰، کوتاه نخواهد آمد و حکم تخریب کل بنا و یا حداقل حکم تخریب اضافه بنا در ساختمان را خواهد داد. به عنوان مثال اگر مالکی علاوه بر عدم رعایت تراکم تعیین شده از طرف شهرداری، ساختمانی را بسازد که از استحکام لازم برخوردار نیست، در این صورت باید منتظر باشد که با جریمه تخریب توسط شهرداری روبرو شود.
البته در یک صورت هم شهرداری اقدام به تخریب کل بنا و یا اضافه بنا در ساختمان نمی کند و آن هم زمانی است که مالک ساختمان، از پرداخت جریمه نقدی تعریف شده توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری طفره برود و امتناع کند.
شرایط چشم پوشی کمیسیون ماده ۱۰۰ از تخریب اضافه بنا ساختمان
کمیسیون ماده ۱۰۰ در برخی از شرایط با پرداخت جریمه از طرف مالک، نسبت به تخریب اضافه بنا چشم پوشی می کند؛ این موارد عبارت هستند از:
- زمانی که اضافه بنا برای بازسازی خانه باعث به وجود آمدن خطر نمی شود، در این صورت شهرداری آن را تخریب نمی کند و تنها به گرفتن جریمه بسنده می کند. اما، اگر مالک نسبت به پرداخت جریمه بدعهدی کند، در این صورت شهرداری حکم تخریب را به اضافه بنا الحاق می کند.
- در صورتی که اصول شهرسازی و فنی بهداشتی، توسط اضافه بنا با مشکل مواجه نشده باشد؛ مالک می تواند تنها با پرداخت جریمه، تخلفی که انجام داده است را پاک کند.
- در صورتی که اضافه بنا یا طبقه اضافه ساخته شده با مصالح چوبی ساخته شده باشد یا به بیان دیگر خانه چوبی یا ویلا چوبی توسط سازنده ساخته شده باشد، با پرداخت جریمه، کمیسیون ماده 100 از تخریب آن چشم پوشی می کند. نباید فراموش کنیم که خانه چوبی، وزن سبکی دارد و ساخت یک طبقه اضافه با چوب خطرات بسیار کم تری به دنبال دارد.
البته کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری موارد دیگری را نیز برای چشم پوشی از حکم تخریب مد نظر قرار می دهد که عبارت هستند از:
- زمانی که موقعیت جغرافیایی ملک تاثیر بسیار زیادی بر میزان سخت گیری کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری دارد؛ به عنوان نمونه اگر ملک بر خیابان اصلی باشد، احتمال تخریب آن بیشتر از ملکی است که در یک کوچه فرعی قرار دارد.
- نوع مصالح استفاده شده در ساخت ساختمان نیز در تصمیم کمیسیون ماده صد شهرداری برای تخریب و عدم تخریب آن تاثیر زیادی دارد؛ هرچقدر که مصالح ضعیف تری در ساخت ساختمان استفاده شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را بیشتر برای تخریب ساختمان ترغیب می کند. در عوض استفاده از سازه سبک توسط سازنده ساختمان، می تواند اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری را از تخریب ساختمان منصرف کند.
- عامل دیگری که ماده ۱۰۰ شهرداری برای تخریب اضافه بنای ساختمان در نظر می گیرد، نوع استفاده از فضای اضافی ساخته شده است؛ در واقع جریمه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری متناسب با نوع استفاده ای است که از اضافه بنای ایجاد شده در ساختمان می شود؛ به عنوان مثال اگر اضافه بنای ایجاد شده تبدیل به مغازه شده باشد، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را بیشتر برای تخریب آن ترغیب می کند.
تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده 100 شهرداری
در همه ی کشورها و شهرهای دنیا یک سری قوانین و مقررات برای ساخت انواع ساختمان های مسکونی و تجاری، اداری وجود دارد که کشور ایران و شهرهای کشور ما نیز از این قاعده مستثنا نیستند. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری هر شهری، مسئول رسیدگی به تخطی سازندگان ساختمان ها از این قوانین و مقررات است.
در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به تخلفات زیر رسیدگی می شود.
- ساخت بنا بدون اخذ پروانه ساخت ساختمان و یا همان مجوز ساخت ساختمان
- تخلف تراکم اضافی که شامل تخلف در تعداد طبقات ساختمان و یا تخلف در ابعاد بنای ایجاد شده در زمین است.
- تخلفی که مربوط به درست نکردن پارکینگ در ساخت مربوط می شود.
- با توجه به زیاد شدن تعداد ماشین ها در شهرهای مختلف دنیا از جمله در شهرهای کشور ایران، حتماً باید ساختمان ها دارای پارکینگ باشند وگرنه از طرف کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری با جریمه مواجه می شوند.
- عدم استحکام کافی بنا
- عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
- تغییر کاربری بنا مثلاً استفاده از یک ساخت مسکونی به عنوان یک مغازه تجاری
- تجاوز کردن به حریم معابر شهری
- تخلفاتی که مهندس ناظر ساختمان در حین ساخت ساختمان و طراحی ویلا مرتکب می شود.
محاسبه هزینه جرایم طبق کمیسیون ماده 100
میزان جریمه نقدی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برای تخلف اضافه بنا ساختمان تعیین می کند به دو شکل زیر انجام می شود.
- در صورتی که کاربری زمین، مسکونی باشد
به ازای هر متر مربعی که مالک آن زمین، مرتکب تخلف اضافه بنا در ساختمان می شود، بایستی در بیشترین حالت، سه برابر قیمت آن زمین به ازای هر متر مربع را به عنوان جریمه پرداخت کرد و در کمترین حالت هم باید نصف قیمت آن زمین، به ازای هر متر مربع را به عنوان جریمه نقدی به شهرداری پرداخت کنید. به عنوان مثال اگر ۱۰ متر مربع تخلف اضافه بنا در ساختمان مسکونی خود داشته باشید، کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، این عدد ۱۰ را در قیمت هر متر مربع آن ساختمان مسکونی ضرب می کند و عدد حاصل را در بیشترین حالت، در سه ضرب می کند و در کمترین حالت نیز در یک دوم ضرب خواهد کرد. عدد حاصل میزان جریمه نقدی است که مالک زمین مسکونی باید به شهرداری پرداخت کند. اینکه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری برای کدام ملک ضریب ۳ را انتخاب می کند و برای کدام ملک ضریب یک دوم را انتخاب می کند، بستگی به استحکام بنای ساخته شده، موقعیت جغرافیایی بنا و مواردی از این دست دارد. - در صورتی که کاربری زمین اداری و تجاری باشد
به ازا هر متر مربعی که مالک زمین، تخلف اضافه بنا را مرتکب می شود، باید در بیشترین حالت سه برابر ارزش قیمت هر متر مربع آن زمین را به شهرداری پرداخت کند و در کم ترین حالت نیز بایستی دو برابر قیمت هر متر مربع آن زمین را به عنوان جریمه به شهرداری بدهد.
فرمول محاسبه جریمه اضافه بنا ساختمان
جریمه اضافه بنا طبق فرمول زیر محاسبه می شود:
- ابتدا میزان مساحتی که به عنوان اضافه بنا مشخص شده است، توسط مامورینی که از بنا بازدید می کنند مشخص می شود تا به کمیسیون گزارش شود. سپس با توجه به ضرایبی که تعیین شده است، جریمه اضافه بنا محاسبه می شود. این ضرایب به شرح زیر هستند.
- اگر اضافه بنا مربوط به اراضی مسکونی باشد، حداقل و حداکثر جریمه ای که برای هر متر مربع بنا در نظر گرفته می شود یک دوم و سه برابر ارزش ملک خواهد بود.
- اگر اضافه بنا مربوط به اراضی صنعتی، اداری و تجاری باشد؛ حداقل و حداکثر جریمه ای که برای هر متر مربع بنا در نظر گرفته می شود دو و چهار برابر ارزش ملک خواهد بود.
- اگر اضافه بنا در محل احداث پارکینگ ساخته شده باشد و دیگر نتوان آن را به حالت اولیه برگرداند و در صورتی که فضای پارکینگ از بین رفته باشد، حداقل و حداکثر جریمه ای که برای هر متر مربع بنا در نظر گرفته می شود، یک و دو برابر ارزش بنا خواهد بود.
- در صورتی که یک مالک بدون گرفتن پروانه ساخت اقدام به ساخت بنا در زمین خود کند، تخلف مرتکب شده است و کمیسیون ماده ۱۰۰ برای ملک جریمه در نظر خواهد گرفت. جریمه این کار به ازای هر متر مربع بنایی که بدون پروانه ساخته می شود، یک دهم قیمت آن است. البته در صورتی که بنا ارزش سرقفلی نیز داشته باشد یک پنجم پولی که برای سرقفلی آن در نظر می گیرند را هم می توان به عنوان جریمه ساخت این بنا بدون پروانه ساخت در نظر گرفت.
دارا بودن پروانه ساخت و یا فاقد پروانه ساخت بودن یک ملک، نکاتی هستند که باید در محاسبه مبلغ جریمه اضافه بنا به آن ها توجه کرد زیرا باعث جرائم متفاوتی خواهند شد.
بعضی از افراد به اشتباه تصور می‌کنند که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری کاری به سازه ال اس اف یا همان سازه سبک پیش ساخته ندارد و آن ها فکر می‌کنند که می‌توانند هر میزانی که بخواهند واحد اضافه با استفاده از سازه ال اس اف درست کنند که این تصور اشتباه است.
مبلغ جریمه اضافه بنا ساختمان
نمی توانیم به صورت دقیق میزان جریمه اضافه بنا را بیان کنید چرا که عوامل متعددی هستند که در تعیین میزان این جریمه تاثیر می گذارند، این عوامل عبارت هستند از:
- نوع بنای ساخته شده. در بناهای اداری و تجاری میزان جریمه اضافه بنا ساختمان بیشتر از ساختمان های مسکونی است.
- متراژ اضافه بنا. بدیهی است که هر چه اضافه بنا در ساختمان، متراژ بیشتری داشته باشد، جریمه اضافه بنا ساختمان نیز متناسب با آن بیشتر خواهد شد.
- موقعیت جغرافیایی بنا. موقعیت جغرافیایی اضافه بنا نیز تاثیر بسیار زیادی در تعیین جریمه اضافه بنا خواهد داشت.
- نوع استفاده از بنای ایجاد شده نیز در تعیین میزان جریمه اضافه بنا تاثیرگذار است. به عنوان مثال بعضی از سازندگان، اضافه بنا را تبدیل به بالکن می‌کنند و بعضی دیگر از اضافه بنا به عنوان فضایی در پارکینگ خود استفاده می کنند، جریمه ای که برای هر مورد از این دو مورد تعلق می گیرد با هم متفاوت است.
- ارزش مالی هر متر مربع ساختمان در منطقه ای که بنای شما در آن جا ساخته شده است. به عنوان مثال جریمه یک متر مربع اضافه بنای ساخته شده برای بنایی که در شمال تهران واقع شده است با جریمه یک متر مربع اضافه بنا در ساختمان های واقع در قسمت های حاشیه ای این شهر یکسان نیست.
جریمه ساخت یک طبقه اضافه چقدر است؟
نمی توان به صورت دقیق میزان جریمه ساخت یک طبقه اضافه را مشخص کرد چرا که یک طبقه ساختمان می تواند دارای متراژ های متفاوتی باشد. بدیهی است که هر چه متراژ یک طبقه ساختمان بیشتر باشد، میزان جریمه ساخت طبقه بیشتر خواهد شد؛ علاوه بر این، موقعیت جغرافیایی بنایی که یک طبقه اضافه در آن ساخته می شود نیز در میزان جریمه نقدی این تخلف تاثیر گذار خواهد بود.
منظور از موقعیت جغرافیایی تنها بالا و پایین شهر بودن محل احداث بنا نیست و بر خیابان اصلی بودن و مواردی از این دست نیز تاثیرگذار هستند. البته علاوه بر این نوع کاربری ساختمان هم در تعیین میزان جریمه ساخت یک طبقه اضافه، تاثیر گذار خواهد بود.
بدیهی است که اگر ساختمان شما یک ساختمان اداری و تجاری باشد، جریمه ساخت طبقه اضافه بر روی آن، بیشتر از حالتی خواهد بود که شما یک طبقه اضافه را بر روی ساختمان مسکونی خود ایجاد می کنید.
بدون دیدگاه